Refinansowanie to świetny zabieg, dzięki któremu można oszczędzić pieniądze. Jednak nie każdemu będzie dane zmienić bank w trakcie okresu spłaty. Część kredytobiorców miała sporo szczęścia i zdecydowała się na zakup nieruchomości, gdy konkurencja wśród banków była najmocniejsza. Jeśli ktoś ma marżę poniżej 1 p.p., to ze względu na podatek bankowy funkcjonujący od 2016 roku, może to być niewykonalne. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że banki nigdy nie obniżą ceny hipoteki poniżej tej wartości. Nie każdy jednak podjął decyzję o zakupie nieruchomości w tak sprzyjającym momencie. W dalszym ciągu potencjalnie kilkaset tysięcy kredytobiorców w przyszłości będzie mogło zmienić bank i cieszyć się korzystniejszymi warunkami cenowymi. Pewna grupa kredytobiorców wręcz na 100% powinna patrzeć z optymizmem w przyszłość. Z dzisiejszego wpisu „Które kredyty hipoteczne najbardziej nadają się do refinansowania?” dowiesz się:

1. które z kredytów mają największy potencjał refinansowania?
2. dlaczego wkład własny może decydować o zmianie kredytu na lepszy?
3. czy produkty dodatkowe mogą spowodować, że zmienimy bank w przyszłości?
4. kiedy kredyty hipoteczne były najdroższe?

Kredyty z dopłatą Rodzina na Swoim

Program dopłat Rodzina na Swoim funkcjonował w latach 2006–2012. Dopłaty te polegały na dofinansowaniu do części odsetek, jakie płaci kredytobiorca w trakcie pierwszych ośmiu lat kredytu. W idealnych warunkach jest nawet 50% wartości odsetek, a więc w zależności od kwoty kredytu nawet 800 PLN w skali miesiąca. Banki wycisnęły ten program w pewnym sensie niemal do cna, windując marże do poziomu nawet 3%. Kredytobiorca był zadowolony, gdyż przez osiem lat miał ultraniską ratę, a „po tym czasie, to się zobaczy”. Czas minął, strategia została zapomniana, rata jest wyższa i trzeba się z tym pogodzić. Z programu skorzystało kilkaset tysięcy kredytobiorców. Na szczególną uwagę zasługują kredyty z programu Rodzina na Swoim udzielone do 2011 roku. Jeśli spłacasz kredyt z dopłatami Rodzina na Swoim, przygotuj umowę, sprawdź kilka parametrów(wysokość kredytu, wysokość marży, wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę) i skontaktuj się z nami. Bezpłatnie dokonamy konsultacji.

Kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym

Banki, udzielając kredytów hipotecznych, każdorazowo patrzą na ryzyko danej transakcji. Jednym z czynników determinujących ryzyko banku jest wysokość wkładu własnego. Im niższy wkład własny, tym wyższa cena kredytu hipotecznego. Obecnie minimalny wkład własny to 10%, w przeszłości można było uzyskać finansowanie, posiadając 5%, a jeszcze wcześniej – zupełnie bez wkładu własnego. Brak wpłaty miał odbicie w mniejszej liczbie banków zainteresowanych finansowaniem. Mniejsza konkurencja oraz większe ryzyko oznaczały wyższe marże.

Dlaczego uważam, że te kredyty zdecydowanie będą nadawały się do refinansowania? Spłacając kredyt regularnie bez uwzględniania nadpłat, spowodujesz, iż Twoje LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia) obniży się poniżej 80% w trakcie 4–5 lat (w zależności od okresu kredytowania i wahań stopy procentowej). Drugim czynnikiem jest naturalny wzrost wartości nieruchomości. Powoduje on, iż Twój wkład własny rośnie. Dzięki powiększeniu wkładu i spłacie kapitału zyskujesz dostęp do większej liczby banków oraz możesz uzyskać korzystniejszą cenę kredytu.

Produkty dodatkowe do kredytu hipotecznego, czyli same problemy

Część kredytobiorców na początku patrzy głównie na wysokość raty. Pozostałe parametry kredytu są mniej ważne. Najistotniejsze jest posiadanie jak najniższej raty, a cała masa produktów dodatkowych ma w tym pomagać. Po kilku miesiącach okazuje się jednak, iż dodatki typu ubezpieczenie na życie ma niewielką wartość, ubezpieczenie nieruchomości nic dodatkowo nie oferuje, konto i karta do kredytu są drogie, bankowość elektroniczna ma funkcjonalności jak za króla Ćwieczka. Dodatkowo ktoś się zagubił, ktoś czegoś zapomniał i bank w ramach zapisów z umowy kredytowej podniósł marżę na cały okres kredytowania. Świetny biznes – bank opakował klienta we wszystko co możliwe, a przy pierwszej lepszej okazji daje podwyżkę na następne 20 lat. To bynajmniej nie jest rocket science. Taka nieprzyjemność spotkała wielu kredytobiorców hipotecznych. Refinansowanie kredytu może w takiej sytuacji być jedynym wyjściem z sytuacji.

Kredyty z lat 2009–2011, 2014–2018 oraz 2021-2022

Wskazane lata nie były najtańsze dla kredytobiorców hipotecznych. Z powodu różnego rodzaju ograniczeń, spadku konkurencji na rynku i segmentacji ze względu na wkład własny ceny kredytów hipotecznych były bardzo wysokie. Nie raz, nie dwa klienci decydowali się na marże z zakresu 2–3%. Dziś na rynku powoli pojawiają się marże na poziomie 1,5% – 1,75%, co w przypadku dużych kredytów pozwala zaoszczędzić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych w skali całego okresu kredytowania.

Kredyt hipoteczny na zakup działki

Dość częstym systemem przyjętym przez kredytobiorców jest zakup działki na kredyt, a budowa domu realizowana jest środkami własnymi. Działka została zakupiona z minimalnym wkładem własnym. Wkład plus środki wydane na budowę powodują, iż realne LTV (stosunek kredytu na działkę wobec wartości całej nieruchomości) bywa nawet poniżej 30%, a być może nawet poniżej 50%. Dzięki tak niskiemu wskaźnikowi w wielu bankach kredytobiorca może liczyć na specjalne przywileje i bardzo niską marżę.

Kredytobiorcy z banków typu Getin, Alior…

Banki typu Getin i Alior to banki, które z założenia przyjmują na siebie wyższe ryzyko, ale jednocześnie każą sobie płacić zdecydowanie wyższą cenę za uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Banki te mają liberalną politykę kredytową i akceptują wiele kwestii niewykonalnych w innych instytucjach finansowych. By biznes dobrze funkcjonował, muszą jednocześnie pobierać od klientów wyższą premię za ryzyko. Widziałem kilkadziesiąt umów kredytowych z marżami na poziomie 4–5%. Jeśli zatem klient, który świadomie zgodził się na warunki, następnie w przyszłości poukłada sobie swoją sytuację, to powinien dążyć do zmiany banku na tańszy. Kredyt w wymienionych bankach można traktować jako krótkookresowy epizod.

Podsumowanie

Pewne warunki cenowe są na tyle dobre, że potencjał zmiany banku jest bardzo niski. Jednakże bardzo duża część klientów może być wręcz pewna, że w trakcie kilku następnych lat karta się zmieni i na rynku pojawią się oferty banków, pozwalające na przeniesienie kredytu i uzyskanie znacznych oszczędności. Dlatego też opisałem główne kategorie kredytów, które w mojej opinii dają największe szanse na refinansowanie. Być może jesteś kredytobiorcą z wymienionego segmentu. Możemy przeprowadzić dla Ciebie darmową konsultację oraz w przypadku pozytywnej oceny przejdziemy z Tobą cały proces refinansowania kredytu również za darmo.