Kredyt refinansowy to kredyt hipoteczny, którego celem jest spłata bieżącego zobowiązania. Podstawowym pytaniem kredytobiorcy, który wstępnie zaczął się interesować zamianą banku, jest pytanie o koszty refinansowania kredytu hipotecznego.  W środowisku idealnym refinansowanie kredytu powinno być dla klienta darmowe lub kosztować do kilkuset złotych. Nie zawsze jednak mamy taką możliwość – czasem wręcz opłaca się ponieść jakieś dodatkowe koszty, które w średnim lub długim terminie zwrócą się z nawiązką. Pytanie, na ile trzeba przygotować portfel, żeby podejść do transakcji. W dzisiejszym wpisie „Koszty refinansowania kredytu hipotecznego” dowiesz się:

1. czy od nowa płacisz odsetki w nowym kredycie?
2. z jakimi kosztami musisz się liczyć w przypadku refinansowania?
3. w którym momencie będziesz musiał sięgnąć do kieszeni?

Co z odsetkami, które zapłaciłeś?

To jedna z legend, z którymi branża kredytu hipotecznego będzie walczyła chyba zawsze. Jeden z argumentów, dla których matematyka powinna być obowiązkowa na maturze i to w formie rozszerzonej. Wiele osób sądzi, że konsolidacja lub refinansowanie powodują, iż od początku płaci się odsetki od kredytu. Wynika to z teorii, jakoby najpierw spłacało się odsetki, a dopiero potem kapitał. Po części jest to prawda, tylko że nie jest to spowodowane faktem, że płacisz pierwszą ratę w nowym banku, lecz jest zależne od okresu kredytowania i oprocentowania. Kredyty hipoteczne z reguły są zaciągane na 25–30 lat. Długość okresu kredytowania powoduje, że relacja kapitału do odsetek jest przez kilka lat niekorzystna. Dopiero po pewnym czasie część kapitałowa raty zyskuje przewagę i powoduje szybszą spłatę kapitału.

Przykład 1

Kredyt na 100 000 PLN, oprocentowanie 3,52%, okres kredytowania 25 lat

Rata pełna – 502 PLN

Cześć odsetkowa – 293 PLN

Część kapitałowa – 208 PLN

Jeśli ten sam kredyt zaciągnąłbyś z oprocentowaniem na poziomie 3%, to będzie on wyglądał następująco:

Przykład 2

Kredyt na 100 000 PLN, oprocentowanie 3,00%, okres kredytowania 25 lat

Rata pełna – 474 PLN

Cześć odsetkowa – 250 PLN

Część kapitałowa – 224 PLN

Prowizja lub inne koszty startowe

W momencie kiedy powstaje rynek do refinansowania kredytu, banki oferują przeniesienie zobowiązania bez kosztów startowych. Nie zawsze jednak jest tak idealnie. Być może warto rozważyć zapłatę prowizji celem uzyskania lepszej marży, co w krótkim/średnim/długim okresie da wymierne korzyści. Trzeba to dokładnie skalkulować.

Wycena

Każdy kredyt hipoteczny wymaga dokonania wyceny nieruchomości. Termin ważności wyceny to maksymalnie 12 miesięcy, więc nie ma znaczenia, że posiadasz wycenę, którą wykonałeś podczas pierwszego zobowiązania. Rynek nieruchomości jest zmienny. Nieruchomości wbrew obiegowej opinii potrafią stracić na wartości. Zatem do refinansowania trzeba będzie wykonać wycenę. W zależności od banku istnieje możliwość dostarczenia własnego operatu szacunkowego lub skorzystanie z wyceny bankowej. Jeśli jesteś pewien wartości nieruchomości, możesz rozpatrywać wykorzystanie tańszej opcji. Jeśli masz wątpliwości, lepiej bazuj na wycenie zleconej we własnym zakresie. Własna wycena daje trochę większe możliwości panowania nad wartością nieruchomości. Wyceny bankowe, choć to nieoficjalne stanowisko, bywają częściej zaniżane. Koszt wyceny zależy od rodzaju nieruchomości: mieszkania i działki – od 0 PLN do 500 PLN; domy natomiast kosztują przeważnie więcej – od 0 PLN do nawet 1 000 PLN.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Koniecznie sprawdź, czy Twój bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Od lipca 2017 roku banki mogą pobierać prowizję dla kredytów udzielanych w ratach równych tylko przez pierwsze 3 lata. Natomiast kredyty, które były udzielone przed wejściem ustawy o kredycie hipotecznym, nie podlegają tym zasadom. Decydujący głos mają indywidualne zapisy z umowy kredytowej. Część banków zabezpieczała się prowizją za wcześniejszą spłatę przez cały okres kredytowania.

Wykreślenie starej hipoteki

Finalnym kosztem refinansowania kredytu będzie wykreślenie starej hipoteki po rozliczeniu i zamknięciu zobowiązania. Bank wyda zaświadczenie o całkowitej spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Będzie trzeba się udać do sądu wieczystoksięgowego celem złożenia wniosku. Koszt takiej operacji na dzień dzisiejszy to 100 PLN.

Wpis nowego kredytu do hipoteki i podatek PCC-3

Jednym z warunków uruchomienia będzie złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej nowego kredytu. Koszt złożenia wniosku to 200 PLN. Dodatkowym obowiązkiem będzie złożenie deklaracji podatkowej PCC-3 za ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego. Koszt takiego podatku to całe 19 PLN. Warto zwrócić uwagę na to, co grozi, jeśli nie wykonamy obowiązku podatkowego. Mianowicie urząd skarbowy może naliczyć karę do 5 000 PLN.

Ubezpieczenie pomostowe

Najmniej widoczny koszt w całym kredycie hipotecznym. Średnia cena ubezpieczenia pomostowego to podwyżka marży 1 p.p. (potocznie 1%). Dla 100 000 PLN podwyżka marży o 1 p.p. oznacza w skali miesiąca około 55 PLN. Bank do uruchomienia kredytu wymaga złożenia wniosku o wpis do hipoteki. Sama hipoteka nie jest wpisywana od ręki, ale wymaga chwili czasu. Na dzień dzisiejszy w Warszawie czas wpisu jest uzależniony od dzielnicy. Może to trwać nawet do 6 miesięcy. Jak długo to będzie trwało, możesz się dowiedzieć, kontaktując się z odpowiednim wydziałem sądu. Warto wspomnieć, iż do każdego wniosku można składać wniosek o przyśpieszenie. Sądy dość często przychylają się do tego typu wniosków.

Zaświadczenie o kredycie

Bank refinansujący będzie w którymś momencie wymagał zaświadczenia o kredycie z banku bieżącego. Koszt jest uzależniony od TOiP Twojego banku. Średnio musisz liczyć między 100 a 300 PLN.

Jak skalkulować opłacalność refinansowania?

Wystarczy zsumować. Ha! Jakie to łatwe. Osobiście jestem zwolennikiem pozostawienia raty na mniej więcej podobnym poziomie, dostosowując odpowiednio okres kredytowania. Niższe oprocentowanie plus krótszy okres kredytowania razem dają doładowanie dla Twoich oszczędności. Nawet niewielka różnica w oprocentowaniu nowego kredytu potrafi wyciągnąć oszczędności na poziomie kilkunastu tysięcy. Daj znać, a bezpłatnie poprowadzimy konsultację, sprawdzimy Twoje możliwości i przedstawimy propozycję. Możesz również wykorzystać do wstępnej oceny opłacalności nasz kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Refinansowanie kredytu musi być zwyczajnie opłacalne, żeby je przeprowadzić. Różnica między niższym kosztem całościowym a ewentualnymi kosztami wejścia musi być na tyle duża, żeby kredytobiorca był zainteresowany zmianą banku. Jak duże? To już wynika z indywidualnej oceny każdego z nas. Dla jednej osoby kilka tysięcy będzie godne uwagi, dla innej dopiero kilkadziesiąt. Koszty refinansowania kredytu są dość proste i wystarczy zrobić podsumowanie, żeby ocenić opłacalność. To dość prosta matematyka, ale mimo wszystko wymaga dyskusji z samym sobą i oceny, czy warto w to wchodzić. A może w przypadku refinansowania coś innego Ciebie skłoniło do podjęcia decyzji? Daj znać, jeśli nie do końca potrafisz sobie poradzić. Mamy w firmie doradców z ponad 10‑letnim doświadczeniem, którzy nie raz, nie dwa pomagali w zmianie banku, oszczędzając tym samym kilkadziesiąt tysięcy złotych na każdym kredycie. Nasze usługi są dla klientów bezpłatne. Działamy na terenie całej Polski.