11 cze

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Spłacasz swój kredyt hipoteczny już kilka lat. Tak się bałeś tego zobowiązania, a wyszło na to, że rata kredytu plus czynsz wychodzą podobnie jak koszty najmu. Kredyt hipoteczny stał się pewnego rodzaju codziennością. Płacisz ratę jak standardową comiesięczną opłatę. W sumie pewnie nawet nie pamiętasz, jakie masz warunki cenowe. Rata to rata i tyle. Nie zastanawiałeś się kiedyś, ile można zaoszczędzić? Być może da się skrócić okres kredytowania, pozostawiając ratę na podobnym poziomie? A może da się zrezygnować z konieczności używania karty kredytowej, opłacania mało atrakcyjnego ubezpieczenia lub innych zbędnych dodatków. Być może jest szansa na zmianę banku, który oferuje lepszej jakości bankowość elektroniczną, dzięki której nadpłata kredytu będzie bardziej korzystna. Refinansowanie kredytu to bardzo sprytny i pomocny sposób na wymienione przypadku. Z dzisiejszego wpisu „Refinansowanie kredytu hipotecznego” dowiesz się:

  • jakie są korzyści z refinansowania hipoteki;
  • jakie są kolejne kroki kredytu refinansowego;
  • jakie są koszty związane ze zmianą banku;
  • jak dokładnie wyliczyć opłacalność refinansowania hipotecznego.
refinansowanie kredytu hipotecznego

Kredyty, z których lat szczególnie nadają się do refinansowania?

Wszystko zależy, kiedy zaciągnąłeś pierwotnie swój kredyt hipoteczny. Jeśli to zrobiłeś w latach 2009–2010 lub 2014–2018, jest bardzo duża szansa, że Twój kredyt hipoteczny mógłby zostać refinansowany na lepszych warunkach cenowych. Wynika to z faktu, iż w tych latach marże kredytów były relatywnie wysokie. Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, gdy banki zaczynają ze sobą mocno konkurować, co skutkuje obniżaniem marż. Zaczynają się pojawiać pierwsze specjalne oferty dotyczące refinansowania.

Mity na temat refinansowania kredytu

Głównym mitem jest przeświadczenie, iż kredytobiorca, który spłaca swoje zobowiązanie kilka lat, będzie musiał od nowa spłacać odsetki. Jest to totalna nieprawda. Wynika to z założenia, jakoby spłata kredytu hipotecznego polegała na spłacie w pierwszej kolejności odsetek, a następnie dopiero kapitału. Relacja odsetek oraz kapitału zależy od okresu kredytowania i oprocentowania. Teoria jakobyś miał rozpocząć od nowa spłatę odsetek, wynika z okresu kredytowania, nie z samego produktu kredytowego. Jeśli zamienisz tę samą wysokość kredytu na minimum ten sam okres kredytowania z niższym oprocentowaniem, to wynik Twojego refinansowania będzie tylko pozytywny.

Jakie korzyści można uzyskać z refinansowania kredytu hipotecznego?

Przede wszystkim głównym celem jest obniżenie oprocentowania, dzięki czemu po zmianie banku będziesz spłacał niższe raty, co oznacza niższy koszt całościowy kredytu. Obniżenie oprocentowania o 0,3 p.p. (potocznie 0,3%) za każde 100 000 PLN kredytu daje obniżkę o 20 PLN w skali miesiąca. W skali 25 lat będzie to kwota ponad 6 000 PLN. Jeśli posiadasz kredyt hipoteczny na 300 000 PLN, 400 000 PLN lub więcej, wystarczy przemnożyć korzyści i wartość oszczędności.

Drugim argumentem na próbę zamiany banku jest możliwość rezygnacji z części lub wszystkich produktów dodatkowych. Zaciągając kredyt hipoteczny, większość osób patrzy przede wszystkim na ratę i odsetki. Nie zwracamy uwagi na dodatki, jakimi część banków nas opakowuje w zamian za teoretycznie tani kredyt hipoteczny. Dopiero po czasie uświadamiamy sobie, ile dodatkowo musimy płacić za w sumie zbędne atrakcje w postaci produktów dodatkowych.

Ciekawą kwestią jest możliwość uzyskania dodatkowych środków w cenie kredytu hipotecznego. Bank, chcąc zachęcić do skorzystania z oferty, daje opcję dobrania środków na dowolny cel w cenie zwykłej hipoteki. Możesz wykorzystać różnicę między saldem kredytu a wartością nieruchomości. Refinansowanie jest zatem niezłym rozwiązaniem, jeśli myślisz o kredycie gotówkowym.

Jakie są koszty refinansowania?

Koszty refinansowania zależą od oferty banku, do którego będziesz przenosił kredyt oraz warunki wcześniejszej spłaty w banku bieżącym. Optymalnym rozwiązaniem jest posiadanie kredytu z wcześniejszą spłatą, który nie wymaga żadnej opłaty. Do tego warto znaleźć bank z niższym oprocentowaniem, niską lub wręcz zerową prowizją za wcześniejszą spłatę. Prawdopodobnie nie unikniesz wszystkich kosztów, bo nieruchomość trzeba wycenić i zmienić wpisy w księdze wieczystej. Zdarza się jednak, iż na rynku kredytowym banki konkurują między sobą, oferując przeniesienie kredytu bez kosztów dodatkowych. Dla ułatwienia podsumowania przedstawiam poniżej tabelę potencjalnych kosztów refinansowania hipotecznego.

  • Prowizja za wcześniejszą spłatę
  • Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego
  • Wycena nieruchomości – zależy od nieruchomości i wybranego banku – od 0 PLN do 1000 PLN;
  • Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 PLN;
  • Wykreślenie hipoteki kredytu spłaconego – 100 PLN;
  • Podatek PCC-3 za ustanowienie hipoteki;
  • Ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki.

Skrócenie okresu kredytowania

 Po zamianie banku, obniżeniu raty warto rozważyć skrócenie okresu kredytowania, tak by nowa rata była mniej więcej na poziomie starej. Dzięki temu zwiększysz swoje oszczędności z tytułu przeniesienia kredytu do lepszego banku. Jak to dokładnie działa?

Stary kredyt

300 000 PLN, oprocentowanie 4%, okres kredytowania 25 lat – rata wynosi mniej więcej 1 584 PLN/mies., odsetki 175 053 PLN

Nowy kredyt

300 000 PLN, oprocentowanie 3,5%, okres kredytowania 23 lata – rata wyniesie mniej więcej 1 584 PLN/mc, odsetki 137 093 PLN

Różnica między starym a nowym kredytem w nowej odsłonie wyniesie 37 960 PLN. Jak Ci się podoba taka oszczędność? Całkiem nieźle, jak na prosty ruch polegający na zmianie banku. To nie jest żadna fizyka kwantowa, a wykorzystanie prostych mechanizmów matematyki.

Dlaczego bankom zależy na ofertach kredytów refinansowych?

Część banków od dawna widzi swoją szansę w kredytach refinansowych. Zdarza się, że takie kredyty mają lepsze warunki cenowe niż kredyt udzielony na zakup lub budowę nieruchomości. Z czego to wynika? Transakcja odbywa się już jako rynek wtórny, więc proces jest bardzo prosty. To dla banku oznacza oszczędności na etapie analizy kredytowej oraz mniejsze ryzyko na etapie ustanawiania hipoteki. Kredytobiorca sprawdził się już jako osoba poprawnie obsługująca swoje zobowiązanie hipoteczne. Mniejsze ryzyko banku oznacza możliwość zaoferowania niższej ceny kredytu. Kłania się statystyka. Ponadto można osłabić konkurencję, zabierając im klienta.

Czy refinansowanie może być nieopłacalne?

Każda transakcja może być nieopłacalna lub wręcz szkodliwa. Przede wszystkim będą to wszelkie propozycje wymagające poniesienia wysokich kosztów startowych celem uzyskania niskiego oprocentowania. Nie patrz zatem tylko na wysokość kosztu całościowego. Nie ma sensu uzyskanie raty niższej o 20 PLN, kiedy musisz wnieść kilka/kilkanaście tysięcy złotych. To zaprzeczenie idei refinansowania. Na Twoim miejscu unikałbym również ofert bankowych wymagających dużej liczby produktów dodatkowych, które również będą generowały koszty. W bankach stosują różnego rodzaju triki, byleby przekonać Cię do decyzji. Licz zatem wszystkie koszty. Ratę płacisz z tych samych pieniędzy co prowizję, ubezpieczenia, kartę kredytową i inne wydaje się zbędne dodatki.

Refinansowanie kredytu krok po kroku

Refinansowanie kredytu hipotecznego uznaję jako transakcję standardową. Do wniosku musisz skompletować dokumenty wymagane przez dany bank. Refinansowanie krok po kroku jest podobne jak w przypadku kredytu na zakup nieruchomości lub też budowę domu.

  1. Sprawdzenie możliwości refinansowania osobiście lub poprzez doradcę kredytowego.
  2. Skompletowanie listy wymaganych dokumentów.
  3. Złożenie wniosków kredytowych.
  4. Decyzja kredytowa.
  5. Negocjacje cenowe.
  6. Podpisanie umowy kredytowej.
  7. Spełnienie warunków do wypłaty, np. ubezpieczenie nieruchomości, wniosek o wpisanie roszczenia i wpis hipoteki.
  8. Wypłata kredytu refinansowego.
  9. Wykreślenie starej hipoteki z księgi wieczystej.

Dokładny opis wszystkich etapów zmiany banku opisałem w jednym z tematów na stronie.

Zaświadczenie kredytu do refinansowania

Do refinansowania kredytu hipotecznego będzie trzeba przedstawić zaświadczenie z obecnego banku. Zaświadczenie musi zawierać szereg wymaganych informacji, by cała operacja mogła zostać prawidłowo przeprowadzona.

  • Imię, nazwisko i PESEL kredytobiorcy.
  • Numer umowy kredytowej.
  • Data udzielenia kredytu hipotecznego.
  • Waluta kredytu.
  • Wysokość udzielonego finansowania.
  • Wysokość kapitału pozostałego do spłaty.
  • Odsetki bieżące, tj. odsetki, które narosły od spłaty ostatniej raty.
  • Rachunek techniczny służący do wcześniejszej spłaty. Jeśli bank nie prowadzi rachunku technicznego, na zaświadczeniu musi być zawarta informacja, że do rachunku kredytobiorca nie ma dostępu i nie może dokonywać wypłat.
  • Prowizja za wcześniejszą spłatę.
  • Zobowiązanie banku do wystawienia dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki oraz innych zabezpieczeń, jeśli takie zostały zastosowane, np. weksel in‑blanco.
  • Data wystawienia zaświadczenia.

Zdolność kredytowa

Nowy bank, wyliczając zdolność kredytową, nie uwzględni bieżącej raty. Do liczenia zdolności kredytowej bank policzy, ile będzie wynosiła rata po przeniesieniu zobowiązania. Jeśli Twoje dochody się nie zmieniły od momentu zaciągnięcia kredytu, istnieje duża szansa, że zdolność kredytowa nie przeszkodzi w zaciągnięciu kredytu refinansowanego.

Czy do refinansowania potrzebny jest wkład własny?

W przypadku refinansowania wkładem własnym jest różnica między wartością nieruchomości a wysokością kredytu, jaki zamierzasz zaciągnąć. Nie trzeba wpłacać żadnych kwot, chyba że np. do osiągnięcia wymaganego przez dany bank LTV (loan to value, czyli stosunek kredytu do zabezpieczenia) brakuje jakiejś kwoty. Wpłaty dokonujesz jednak w formie wcześniejszej spłaty, co powoduje, iż obniżasz kapitał.

Kalkulator kredytu refinansowego

Kalkulator kredytu dostępny na naszej stronie pozwoli Ci szybko wyliczyć korzyści, jakie można uzyskać z refinansowania kredytu. Aby sprawdzić opłacalność wyliczenia, musisz uwzględnić m.in.:

  • wysokość pozostałego salda kredytu,
  • oprocentowanie starego kredytu,
  • opłatę za wcześniejszą spłatę,
  • dodatkowe ewentualne koszty refinansowania,
  • oprocentowanie nowego kredytu,
  • rodzaj rat – równe/malejące

Link do kalkulatora refinansowania znajdziesz tutaj.

Środki na dowolny cel, czyli najtańszy kredyt na rynku

Jedno z ciekawszych możliwości uwolnienia części środków na cele niezwiązane z kredytem hipotecznym. Część banków daje możliwość uzyskania gotówki w cenie kredytu hipotecznego. Dostajesz zatem do dowolnej dyspozycji bardzo nisko oprocentowaną gotówkę. Nie namawiam, ale od czasu do czasu każdemu pojawią się potrzeby tu i teraz. Jest różnica między zaciągnięciem zwykłego kredytu na 10% a kredytem na 3,5%.

Podsumowanie

Refinansowanie kredytu to w gruncie rzeczy prosta operacja. Trzeba przenieść kredyt z droższego banku do tańszego. Zmienić bank na taki, który oferuje lepszą jakość obsługi, bardziej nowoczesną bankowość elektroniczną lub bardziej komfortowe warunki wcześniejszej spłaty. Zastanawiam się, dlaczego ludzie po zaciągnięciu kredytu hipotecznego zapominają sondować rynek w poszukiwaniu oszczędności. Jeśli ktoś znajdzie sklep, w którym jest tańsze mleko, to zmienia sklep. Jeśli ktoś znajdzie fryzjera, który jest tańszy, a jednocześnie jakościowo wcale nie gorszy, to zmienia fryzjera. Dlaczego tak się nie dzieje w przypadku kredytu hipotecznego, skoro potencjał oszczędności jest po tysiąckroć większy? Z pewnością niewiedza, że opcja refinansowania w ogóle występuje. Brak umiejętności policzenia opłacalności. Mity hipoteczne krążące w społeczeństwie. Na końcu zapewne zwykła codzienność, która przysłania rzeczy naprawdę istotne. Jeśli coś podobnego Ciebie dotknęło, czujesz się niepewnie, nie bardzo wiesz, jak się do wszystkiego zabrać, daj znać. My siedzimy w tej branży ponad 10 lat. Kredyty hipoteczne to nasze naturalne środowisko. Nie pracujemy niczym pani Krysia z okienka, która tylko zerka na zegarek, byleby szybciej pójść do domu. Nasze usługi są dla klienta darmowe. Sukcesem dla nas jest realizacja Twojego refinansowania oraz polecenia dla znajomych lub rodziny. To wszystko gwarantuje Ci najwyższą jakość obsługi.